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何操央企方兴的新政方略

发布时间:2021-10-14 18:43:06 阅读: 来源:过滤器厂家

何操:央企方兴的新政方略

何操:央企方兴的新政方略 更新时间:2010-7-9 0:04:15   编者按:2010年8月11-14日,中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政:2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年,是博鳌房地产论坛的第十年,也是房地产面临最严厉调控的一年,在新政下,谁是预言者?谁又能独善其身?  我们是想尽量地利用品牌优势,去进行资源的合作开发,以避免竞拍可能产生的地王,因为地王对央企的影响很大。  观点地产网 博鳌专稿 孔艺华 2009年拿下广渠门15号地王而被推至风口浪尖的央企方兴地产,曾在此后一度低调。只是,央企终究不过是市场经济下的一家房企,无论处于一种怎样的舆论压力下,经营发展仍旧是不变的首要主题。而如今的调控大环境中,方兴也如其他房企般,面临着市场骤变带来的冲击。  “方兴现在并不想以招拍挂的形式去竞夺新项目了。更多地将会选择与地方政府或企业合作的方式获取新资源。”方兴地产首席执行官何操,指明了其身后的央企在目前调控大环境中正在转变的方向。  当然,作为本轮调控的一个小插曲——78家央企勒令退出房地产,何操也坦言这给了78家之外的方兴更多的机会。  一轮史无前例的调控,对方兴而言有得有失。在6月下旬,方兴地产首席执行官何操接受了观点地产新媒体的采访,就一个全新的形势,表达了对房地产市场的全新理解。  观点地产新媒体:这一轮调控对房企的冲击应该是不小的。那么就方兴地产而言,今年的经营受到了哪些方面的影响呢?  何操:方兴地产与其他地产企业相比有独特的模式。除物业开发外,持有物业、酒店都是我们的主要业务板块。同时,我们的开发物业中,原来有的住宅项目到现在其实已经销售完毕,其余的就是商业物业,所以这次调控对我们是没有什么影响。  持有物业、酒店、物业开发这3个方兴的业务板块,应该说,持有物业和酒店这两块,相比去年同期,是有一个大幅的成长。在一份刚公布不久的分析报告中指出,在北京、上海、广州的办公楼持有物业租金,与去年同期相比是上涨了大概3%到5%。实际上我们方兴的持有物业租金的上涨幅度比这个数字要高。像“凯晨广场”,首先是出租率从去年同期的89%上升到现在93%的水平,同时租金水平也在逐步地上涨。  酒店方面,可能大家出差的时候也能感觉得到,一线城市的酒店现在也不是那么好订。而方兴持有的酒店,相信是中国最好的酒店、最高档的酒店。今年方兴旗下酒店的出租率、酒店房价都比2009年有较大的提高。增长幅度各个酒店有所不同,但就1至5月份总体而言,出租率、酒店房价应该是都增长了20%到30%。  这两个板块的收入,是相当理想的。而开发物业这一个板块,因为我们目前主要开发的还是商用地产,因此这轮调控其实对我们的影响是比较小的。我们也有信心完全今年设定的预算。  观点地产新媒体:那么您怎么看这次调控对整个房地产市场的影响效果?您预期会有新的调控政策出台么?新房产税的隐隐欲现,一旦成行会对方兴造成多大的影响?  何操:根据目前的一些调查分析数据,到今年5月份,住宅市场的成交量下降幅度是比较大,有些城市的下跌可能超过了50%。但是价格,却没有发生太大的变化,环比甚至还略有一点上涨。不过,由于成交量的萎缩比较厉害,未来对价格的影响一定会是比较大的。当然,现在已经有不少开发商通过不同渠道酝酿降价,但现在也不好说价格到底什么时候能真正降下来。  我们了解到,中央政府出台调控政策,主要的目的还是稳定房地产市场,遏制过快过高的房价上涨。绝不是要将房地产打下去。从现在的情况来看,政策已经起到了作用。至于会不会有新的政策出台,这要看调控的全国成效有多大,但据目前了解,近期应该不会有新的政策。  应该说房产税不是一个新税种,现在已经在征收。目前主要是针对写字楼、酒店等商用物业进行征收,对于住宅是免于征收的。所以,我们目前旗下的写字楼、酒店已经在依法缴纳这类税款。因此,房产税这一块,对方兴的影响也不会很大。  观点地产新媒体:方兴最近得到了大股东中化集团的资产注入。是不是说现在这种宏观调控环境下,方兴取得新项目会更多地考虑到中化的资产注入?近期还有没有其他注资计划?  何操:中化注入资产的问题,一直是大家比较关心的话题。可以肯定的是,中化集团作为方兴地产的股东,对方兴地产的支持是一贯的。今后也一定会因实际情况,有相关的资产注入或以其他形式对方兴地产进行支持。但目前还没有具体的资产注入计划。  相对于股东有形资产的支持,我们方兴地产或者更关心的是,中化对我们品牌的影响和支持的作用。方兴地产,作为16家以房地产为主业的央企之一,同时又是以酒店经营为主业的6家央企之一。这样的一个品牌和身份,对方兴到各个地方去发展都是不无裨益的。因此,大股东对方兴品牌的支持,或者比有形资产的支持更重要。  观点地产新媒体:具体体现在哪里呢?  何操:方兴现在并不想以招拍挂的形式去飙地王。我们是考虑尽量利用央企这个品牌,利用16家主营房地产6家主营酒店的央企之一,这么一个品牌优势以及公司的实力,积极地和地方政府、其他属于国资的企业合作,当然,我们也不排除跟民营企业的合作。总而言之,我们是想尽量地利用品牌优势,去进行资源的合作开发,以避免竞拍可能产生的地王,因为地王对央企的影响很大。  观点地产新媒体:拿地方式上发生了很大变化。  何操:方兴在年初制定了获取土地资源,扩充土地储备的战略方针。就是积极在一线,或者是有潜力的二线城市去发展去开发,只是年初制定的指导方针,今年也是一定要这样做的。目前虽然是要考虑到宏观调控的形势,但我们的方针没有变。只不过是根据政策形势作了一些调整。  总的来说,一线城市仍旧是关注的重点,二线城市,在区域经济圈的核心城市,它的辐射能力也是相当大的,像这样的城市,也是我们考虑的一个方向。像上面所说,会尽量利用品牌优势,跟地方政府进行合作以取得项目储备。招拍挂这种形式是尽量避免,一来成本很高,二来对品牌的影响也太大。  观点地产新媒体:与招拍挂相比,这种模式的优势还有哪些?  何操:去年我们竞得了一个地王项目,现在看来价格是非常合理的。北京现在的地价已经很高,我们拿地是1.6万元每平方米的单价,现在来看这并不算高。但是作为央企,拿了地王很容易就被置于风口浪尖,那么我们就通过其它渠道,通过自身和股东的努力,跟政府或企业进行合作,这样的方式来获取新项目。比如说我们的青岛项目,如果通过招拍挂去拿的话,可能付出的成本就会很大。因为它本身有2公里长的海岸线,可以建成80万平方米的房子,其中55%是住宅,45%是酒店、商业街、办公楼等商办用地。  除此之外,目前土地招拍挂给房企的时间也太少,是在出让前的一个月公告。如果你想建一栋住宅一栋写字楼这样的规模当然没问题。但是,像我们青岛项目这样的规模,光考虑要建成怎样的物业形态,可能就要好几个。因此,我们选择了跟地方政府,跟其他企业进行合作,这样也可以有充分的时间对项目进行详尽的规划。现在摆在方兴面前的类似机会也还很多,很多有合作意向的地方政府或企业找到我们,比如说“天津港”。  观点地产新媒体:有一个关于央企的问题。78家央企被勒令退出,但从现在看来,似乎进度缓慢,您怎么看这个问题?作为16家可主营房地产的央企之一,方兴又是否会考虑收购这些78家退出央企的相关资产?  何操:关于78家央企的退出进度,目前是属于慢还是不慢,还不好回答。我认为,整体退出重组的节奏是一个大政策,首先这是国资委的范畴,方兴属于一个企业,对这方面不是很清楚。如果从技术层面来看,退出过程的构成因素也很多。78家央企,有着不同的房地产形态,所以想在短期之内,也不可能立刻出现立竿见影的效果,这当中需要时间。  当然,我们也在研究这个退出的政策和变化,对方兴来讲,如果有机会,有符合我们战略定位的资产,我们是会积极争取的。

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